El BOE publica el primero de los dos decretos de vivienda aprobados tras el desahucio de Maricarmen

El Gobierno ha aprobado este martes en el Consejo de Ministros el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. El texto, publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE), introduce medidas en materia de alquileres, desahucios, fiscalidad, vivienda turística y vivienda pública.

El decreto llega después del desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que fue desalojada de la vivienda en la que residía desde hacía décadas, un caso que ha vuelto a situar el acceso a la vivienda y la protección de los inquilinos en el centro del debate político. A raíz del caso, las demandas sociales han tenido uno de sus principales focos en la Puerta del Sol de Madrid, donde cientos de manifestantes acampan desde el pasado sábado en protesta por la situación de la vivienda en España.

El Real Decreto-ley 26/2026 establece medidas para reforzar la protección de los inquilinos, limitar determinadas operaciones especulativas, regular los alquileres de temporada y de habitaciones y movilizar vivienda hacia el alquiler residencial. También incorpora nuevas medidas fiscales y mecanismos para ampliar el parque público de vivienda y facilitar el acceso a vivienda asequible.

Protección frente a los desahucios hasta 2030

Una de las principales medidas del decreto es la ampliación de la protección frente a los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. En determinados procedimientos, cuando la vivienda sea propiedad de las entidades incluidas en la norma, el tribunal deberá suspender el proceso si todavía no se ha producido el lanzamiento.

El decreto establece además una enervación extraordinaria de carácter estructural. Cuando una persona vulnerable se encuentre en un procedimiento de desahucio y la Administración competente no ofrezca una alternativa habitacional adecuada, esta dispondrá de un plazo de dos meses para ofrecerla o, en su defecto, asumir el pago o la consignación de las cantidades adeudadas.

Durante ese periodo, el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento quedarán suspendidos. Si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago o consignación, la Administración quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no podrá producirse el lanzamiento mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad económica y el contrato siga vigente.

Prórroga de hasta dos años para determinados contratos de alquiler

El decreto establece también una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor la norma.

La medida se aplicará a los contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria, de prórroga tácita o de tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino esté al corriente del pago del alquiler y lo haya estado durante los ocho meses anteriores. La prórroga deberá solicitarla el arrendatario y se concederá por anualidades, manteniendo las condiciones del contrato.

El propietario deberá aceptar la prórroga salvo en determinados supuestos previstos en la norma, como que ambas partes acuerden otros términos, se suscriba un nuevo contrato o concurra una causa real y acreditada de necesidad de ocupar la vivienda.

Limitación de las subidas del alquiler

El decreto establece una limitación extraordinaria de la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando el precio del alquiler sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia, no podrá aplicarse ninguna actualización. Cuando no supere ese límite, el incremento podrá ser de hasta el 2% anual, salvo que exista otro pacto entre arrendador y arrendatario.

Además, los contratos de alquiler situados en zonas de mercado residencial tensionado que se celebraron antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda podrán acogerse a las mismas garantías en materia de prórrogas que los contratos posteriores.

Más controles sobre los alquileres de temporada y de habitaciones

El Real Decreto-ley modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones y evitar que se utilicen para eludir las garantías previstas para los contratos de vivienda habitual.

Los alquileres temporales deberán responder a una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual. Como regla general, tendrán una duración superior a 31 días y no podrán superar los 12 meses, aunque podrán prolongarse cuando persista la causa que justifica su temporalidad.

Cuando un contrato supere los 12 meses sin una justificación válida o se produzca la novación o sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, pasará a considerarse un arrendamiento habitual.

En el caso de los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos que estén vigentes simultáneamente en una misma vivienda no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. La norma también refuerza las obligaciones de las plataformas de alquiler de corta duración.

El decreto establece además que los inquilinos no podrán asumir los gastos de gestión inmobiliaria derivados de la formalización del contrato ni determinados impuestos asociados a la vivienda. También refuerza sus garantías ante desperfectos que afecten a la habitabilidad del inmueble y amplía el derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada.

Limitaciones a determinadas compras especulativas de vivienda

El decreto introduce hasta el 31 de diciembre de 2028 una limitación a determinadas adquisiciones de vivienda realizadas por entidades que tengan entre sus objetivos la adquisición de inmuebles por debajo de su valor de mercado.

La medida afecta a las entidades que adquieran viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, aunque contempla diferentes excepciones, entre ellas determinadas adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social, residencias sociosanitarias y viviendas destinadas a colectivos vulnerables.

Medidas fiscales para propietarios e inquilinos

El decreto incorpora un amplio paquete de medidas fiscales destinadas a favorecer el alquiler residencial y la vivienda asequible. Entre ellas se modifican las reducciones fiscales aplicables a los propietarios que alquilen sus viviendas bajo determinadas condiciones.

En función de factores como la reducción de la renta, la ubicación del inmueble, la edad del inquilino o si se trata de una vivienda alquilada por primera vez, las reducciones pueden alcanzar distintos porcentajes, con reducciones de hasta el 100% en determinados supuestos.

Para los inquilinos, se introduce una deducción del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales, con los límites establecidos en la norma.

Más impuestos para los pisos turísticos y las viviendas vacías

El Real Decreto-ley establece un régimen fiscal específico para las viviendas de uso turístico. Entre otras medidas, se establece la obligación de tributar por IVA al 10% y se habilita a los ayuntamientos y entidades locales para penalizar mediante el IBI determinados usos de la vivienda distintos del residencial y las viviendas vacías.

También se establece un recargo en el IBI para las viviendas consideradas vacías con el objetivo de movilizarlas hacia el mercado residencial. Además, se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI para incentivar que orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible.

Financiación al 0% para la primera vivienda

El decreto crea el mecanismo de financiación TU CASA, que permitirá conceder préstamos de hasta 50.000 euros a un tipo de interés del 0%. Los préstamos tendrán un plazo de devolución de hasta diez años y podrán contar con un periodo de carencia que se extienda hasta la finalización del pago de la hipoteca, con el límite máximo previsto en la norma.

Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sujetas a un precio máximo de transmisión, de acuerdo con las condiciones que se establezcan posteriormente.

Más vivienda pública y vivienda asequible

El decreto establece medidas para incrementar el parque público de vivienda y reforzar su protección. Entre ellas, se blinda con carácter permanente la titularidad pública de determinados inmuebles estatales transferidos a CASA 47, Entidad Estatal de Vivienda.

También se define legalmente el concepto de vivienda asequible. Según el texto, el precio de venta o alquiler no podrá superar el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se encuentre el inmueble. En el caso del alquiler, tampoco podrán utilizarse gastos asociados a anexos para elevar el precio de la vivienda asequible.

De este modo, el Real Decreto-ley 26/2026 modifica diferentes normas, entre ellas la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley por el Derecho a la Vivienda, la Ley del IRPF y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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