Las hipotecas portátiles, la solución con la que Trump quiere acabar con el problema de la vivienda

Tener una vivienda en propiedad es una de las mejores loterías a las que aspiran muchos ciudadanos en nuestro país. Con unos precios del alquiler disparados, la gente quiere huir de ese gasto, aunque sea metiéndose en una hipoteca para los próximos años de su vida. Pero la crisis inmobiliaria no es algo autóctono de España, al otro lado del charco, en Estados Unidos la situación tampoco es para tirar cohetes.

El director de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, Bill Pulte anunció la semana pasada que el gobierno de Donald Trump está "evaluando activamente" las llamadas hipotecas portátiles. ¿Para qué? Para hacer frente a la escasez de oferta en el mercado inmobiliario. En los últimos años, los tipos de interés en Estados Unidos se han mantenido entre el 6% y el 7%, por lo que aquellos propietarios que tienen préstamos anteriores con tipos más bajos al 4% no quieren mudarse para no empeorar condiciones. La idea es incentivar a esas personas con la propuesta de que se lleve también a la nueva vivienda el viejo préstamo.

La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda no entró en los pormenores de cómo funcionarían estas hipotecas, pero las dudas que se han suscitado son abundantes. Desde la Newsletter de Antena 3 nos hemos puesto en contacto con Alejandro Rodríguez de Finansal Soluciones Hipotecarias para entender si esta última idea de Trump podría llegar a España y si solucionaría o no el problema.

¿Qué son las hipotecas portátiles?

"Cuando nosotros compramos una vivienda con hipoteca, lo que el banco nos está haciendo es un préstamo y, lo que es la hipoteca es en realidad la garantía de cobrar esa deuda en caso de impago. ¿Qué pasa? Como tiene esa garantía de recobro el banco, ese préstamo va asociado a esa vivienda y a esa garantía. La idea que tiene Trump sería que, en caso de que yo quiera vender una vivienda y comprar otra, no tenga que cancelar ese préstamo y me lo lleve a la otra casa que yo estoy comprando. Eso, a día de hoy, por lo menos en España, no es posible".

Nuestro experto lo tiene claro, la propuesta de Trump no podría traerse a nuestro país tal y como son las normas actuales. ¿Por qué? "Porque yo, en el momento en que hago una venta de la vivienda, para vender esa vivienda tiene que estar libre de cargas. A mí el notario me va a pedir un certificado de deuda pendiente de la vivienda y yo para transmitir esa vivienda lo tengo que hacer libre de cargas, yo tendría que hacer la cancelación, sí o sí, de la vivienda", explica Rodríguez. Además, cuando una persona firma una hipoteca, no solo se casa esa persona con el banco, sino que el préstamo hipotecario se liga hasta el final de sus días a esa vivienda en concreto, por ello se ha realizado una tasación concreta de ese bien y no de otro. La hipoteca es lo que diríamos "personal e intransferible".

Pros y contras

Pero incluso salvando los trámites legales de una operación inmobiliaria, tampoco está claro que las hipotecas portátiles lleguen a solucionar nada. Y vamos a intentar explicarlo con un ejemplo. Si usted quiere vender una casa y comprar otra, podría plantearse la siguiente situación. La venta se fija en 400.000 euros, pero de esa vivienda sigue teniendo una hipoteca de 160.000 euros con un interés del 2%. La nueva casa cuesta 500.000 euros. Con una hipoteca portátil, podría transferir esos 160.000 euros que debe al banco a la nueva compra con un tipo de interés del 2%, pero ¿qué ocurriría con los 100.000 euros que faltan? "Normalmente, cuando hay dos partes que tienen que llegar a un acuerdo, una no va a querer llegar porque se sienta perjudicada", indica nuestro asesor hipotecario.

"Estamos hablando de las hipotecas y la vivienda y lo primero que hay que decir es que es hablamos de un mercado que no es estable. Es un mercado con mucha fluctuación de precios, de hecho lo estamos viendo. Ahora mismo, el mercado de la vivienda no para de subir, pero en su momento también tuvo una bajada importante. Para poder hacer algo parecido a una hipoteca portátil, la hipoteca se perdería como tal, sería que el banco me prestara el dinero como para un préstamo personal. La única idea que se puede aproximar más o menos a lo que propone Trump sería que el banco me hiciera un préstamo personal para la compra de vivienda. Que de alguna forma el banco se asegurase de que yo ese dinero lo uso para la compra de vivienda, porque si yo todavía debo dinero y me voy de una vivienda de 400.000 euros a una de un millón de euros, esa diferencia me la tendrían que dar en una hipoteca nueva o ampliar la anterior, pero ahí ya entra qué tipo de interés tenía yo antes y cuál hay ahora. El mercado no es estable y los tipos de interés tampoco lo son, también están fluctuando".

Otra de las vías que ha desempolvado el presidente americano es la de las hipotecas a 50 años, pero sobre este punto la advertencia de nuestro experto también es clara. "Lo bueno de ampliar el plazo hasta los 50 años es que al reducir la cuota yo puedo entrar en una vivienda un poco más cara que cumpla los criterios que tengo para encontrar una vivienda. A 30 años puedo comprar hasta 200.000 euros, si estiro la hipoteca, quizás me puedo ir a los 300.000 euros. ¿Qué pasa? Que eso probablemente haga que el precio de la vivienda sigua creciendo. Trump acababa hablando de que las hipotecas por esos plazos sean heredables, pero las hipotecas ya son heredables. En caso de que una persona con un préstamo hipotecario fallezca, ese préstamo no desaparece. "Para yo como heredero, reclamar la herencia tengo que hacerme cargo de la hipoteca", aclara Alejandro Rodríguez.

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