¿Esperar o comprar ya un piso? Los precios y el euríbor bajarán en 2024

El sector inmobiliario acumula datos que barruntan una cierta relajación. Eleuríbor, de hecho, se queda corto en agosto sobre lo que se temía en julio, tras la última subida de tipos de interés. Mientras los responsables de las principales instituciones financieras españolas esperaban niveles de entre el 4,10 y el 4,15%, la cotización media en lo que llevamos de agosto se asienta en el 4,059%.

Pero queda un último arreón. Hay modelos numéricos, y no pocos, que anticipan que el referencial para préstamos alcanzará en septiembre hasta el 4,20%. La horquilla más común con la que trabajan los bancos españoles establece un suelo del 4,15%para el mes que viene. Y es que, a diferencia de agosto, septiembre sí tiene en el calendario fechas comprometidas para el euríbor.

El mercado da por hecho que el Banco Central Europeo (BCE) aplicará la última –con toda probabilidad– subida de tipos de interés para este ciclo. Se encarecerán otros 25 puntos básicos. Esa misma presión debería trasladarse al euríbor los días previos o los inmediatamente posteriores a la decisión de la institución europea.

Las declaraciones de los miembros más duros del BCE, como el gobernador del banco central holandés, Klass Knot, que enfrían las opciones de que los tipos de interés continúen subiendo durante el otoño redundan con los mensajes del bloque moderado. El gobernador del banco central italiano, Ignazio Visco, insta a la cautela a quiénes aseguran que habrá incrementos hasta diciembre.

Así que el estado de ánimo –extremadamente importante en economía– y unos datos reconducidos de inflación, aunque tercos en el tramo subyacente, permiten armar pronósticos que empiezan a dibujar la caída del euríbor. El índice interbancario se deprimirá –desde los máximos de septiembre– durante el último trimestre del año para cerrar el 2023 entre el 3,75 y el 3,80%. A medida que la incursión en 2024 avance, y si las previsiones económicas no se tuercen, se leerá un euríbor al 3,50% (julio) y al 2,75% (diciembre).

¿Cuándo se notará la caída del euríbor?

Las familias notarán el ahorro a medida que las nuevas cotizaciones caigan por debajo de la última revisión, por lo que, aunque el euríbor empiece a ceder en pocas semanas, habrá economías familiares que tardarán bastantes meses en notar la mejoría. Por ejemplo, el euríbor en diciembre de 2022 armó una media del 3,081% así que los préstamos con revisión anual todavía se encarecerán más (la mejor previsión es del 3,75) este año.

Las revisiones semestrales de diciembre dibujan el reverso contrario. Esos hipotecados serán los primeros en beneficiarse de la nueva racha. Y es que, con la misma proyección del 3,75%, las cuotas mensuales se abaratarán el -6,2% de media. Sus préstamos renovaron condiciones en junio con el euríbor en el 4,00%.

Es probable que las hipotecas revisadas en mayo pasado empiecen también a notar un cierto (y muy tímido) alivio en su próxima actualización semestral, según cómo se confirme la intensidad y la velocidad de la bajada del euríbor. En cualquier caso, las mensualidades no volverán a los niveles previos a la subida brusca de tipos de interés. El suelo del euríbor se alcanzaría a principios de 2025 y se establecería entre el 2,5 y el 2,75%.

Es decir, las cuotas resultantes de las próximas renovaciones estarán más cerca de las mensualidades de 2023 que de las de 2021 y es algo con lo que, según las fuentes consultadas, se debería contar ya para organizar la economía familiar de los próximos meses. De hecho, las tendencias indican que los españoles reaccionan para preservar su integridad económica.

Los cambios de banco se disparan

Los últimos datos disponibles, correspondientes a mayo y contabilizados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), delatan que los cambios de banco para permutar una hipoteca vigente por otra con mejores condiciones se dispararon un 23%. El producto favorito es la hipoteca a tipo fijo, aunque algunos expertos consideran que el momento para suscribirlas ya ha pasado. Ahora mismo se firmarían con los tipos de interés en máximo y ante la expectativa de que empiecen a bajar.

Las subrogaciones en algunos casos no serán suficientes. El mercado inmobiliario espera para los próximos meses el incremento de la oferta de pisos de segunda mano, que los dueños en dificultades por las hipotecas pondrán a la venta, ante una demanda deprimida.

Los precios de los pisos han subido en los últimos meses a pesar de que el número de nuevas hipotecas ha caído drásticamente: el desplome se midió en el -24%, según la misma fuente (INE) y con la referencia de mayo (última disponible). Fue la mayor corrección desde enero de 2021, cuando se recogieron los efectos de la pandemia.

Los precios de los pisos, sin embargo, suben –aunque dando señales ya de ralentización— dado que el grueso de las operaciones se salda al contado gracias a los 60.000 millones extra que los españoles ahorraron durante los meses de confinamiento y restricciones. Ese dinero, sin embargo, ya se ha agotado.

Así que los pisos a comprar deberán financiarse de nuevo para la mayoría de las operaciones. Y quizá no todos los potenciales compradores crean que sea el momento de firmar una hipoteca.

Así evolucionarán los precios de los pisos

De hecho, de acuerdo con Fotocasa, la mitad de España ni se plantea ni puede comprar una vivienda si la tiene que financiar. La combinación está servida: más pisos a la venta y menos compradores. El resultado será una caída de los precios durante 2024 del -10% para los inmuebles de segunda mano, según un estudio de la revista Inversión.

El parque de viviendas nuevas seguirá subiendo sus precios a ritmos cercanos al IPC; o como mucho se quedarían estancados, según la parte baja de la previsión de la misma revista.

Al margen de los números, la opción de cuándo comprar una vivienda –ahora o esperar– depende de las situaciones personales. Por ejemplo, "si has encontrado el piso de tu vida es mejor que no esperes", explicó el experto inmobiliario de Asufin, Daniel Machuca, en Espejo Público.

Si la compra se plantea desde criterios de inversión, la recomendación de las fuentes consultadas es dejarse guiar por un asesor. Los matices son, quizá, más importantes que en otros casos.

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