Vivienda
Se disparan las donaciones de padres a hijos ante el aumento del precio de la vivienda: "Cuando lo necesitan es ahora"
Las donaciones en vida se han disparado un 67% en los últimos siete años.
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La subida del precio de la vivienda, un 14,8% en el último año según datos de Idealista, refleja la imposibilidad que tienen muchos jóvenes para acceder a una vivienda por sí mismos. Para facilitar ese acceso a la vivienda, son muchos los padres que deciden donar una casa a sus hijos en vez de esperar y dejársela en herencia.
"Hay muchísimas más herencias en vida o donaciones que antes", afirma con claridad María López, abogada especializada en Derecho de Sucesiones del despacho vigués GLC Abogados. Según explica, este tipo de operaciones ha crecido más de un 20% en los últimos años, entre sus clientes. La tendencia responde, en parte, a la imposibilidad de que los jóvenes accedan a una primera vivienda sin ayuda económica. "Es muy difícil, si tienes 20 o 30 años hoy en día, poder comprarte un piso. La vivienda se ha encarecido casi el doble de lo que costaba en la generación de nuestros padres, mientras los sueldos apenas han crecido. A eso se suma la escasa oferta y la elevada demanda. Es una tormenta perfecta", resume la abogada.
Tal y como recoge el Consejo General del Notariado, las donaciones de vivienda se han disparado un 67% en siete años. Esta tendencia, que no deja de crecer, se ha constatado en el primer semestre de 2025. Durante este semestre, se han donado 26.923 viviendas.
Una de las razones que ha motivado a decantarse por la donación en vida es la solidaridad intrafamiliar e intergeneracional. Asimismo, en algunas zonas esas donaciones en vida llevan consigo varios beneficios fiscales. "Herencia en vida es colacionable, forma parte del caudal hereditario y se descuenta al repartir la herencia con los hermanos. La donación puede ser un regalo y no siempre se considera parte de la herencia. Pero a efectos prácticos, lo habitual es que se utilicen para apoyar económicamente a los hijos en vida", aclara López.
Leonor Santana tiene 74 años, cuatro hijos y una pensión modesta. Pero lo poco que tiene, lo da. "Cuando lo necesitan es ahora. Yo ahorro para ellos, no para mí. ¿A quién se lo voy a dar, si no? Para un coche, para reformar un baño, para una entrada de un piso... Ellos cada vez lo tienen peor. El trabajo está muy mal, la vivienda peor. Sin trabajo ni techo, no puedes formar una familia. Es así de simple".
Como ella, muchas otras personas de su generación están optando por transmitir su patrimonio en vida, con la esperanza de ayudar antes de que sea demasiado tarde. "Quiero que tengan lo mismo que yo, la oportunidad de tener un techo propio. Y si hay que pagar impuestos, los pago yo. Porque los necesitados son ellos, no yo, y me gusta disfrutarlo con ellos, en vida", insiste Leonor.
Según datos recabados por María López y su despacho, "en Madrid el fenómeno se explica principalmente por el encarecimiento brutal del precio de la vivienda. Y en Galicia, porque muchas capitales de provincia se han convertido en núcleos de inversión, mientras la zona rural pierde peso".
Galicia y Andalucía son las comunidades donde más han crecido las donaciones en vida
En Galicia, una de las comunidades donde más ha crecido esta práctica, existe la figura del pacto de mejora. Ese pacto de mejora es una modalidad de donación en vida que está exenta de impuestos hasta un millón de euros. Asimismo, puede incluir dinero, inmuebles o acciones y se ha convertido en la vía más usada por los progenitores para transferir patrimonio sin tener que esperar al fallecimiento.
No obstante, no todo son beneficios. Donar en vida también tiene desventajas para el donante. Esas desventajas vienen, precisamente, del tratamiento tributario ya que, en general, la carga fiscal es mayor que en las herencias.
Los impuestos que gravan la transmisión de viviendas son tres. En concreto, el de Sucesiones y Donaciones, la Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que solo afrontan los donantes en casos específicos.
La donación tributa más que la herencia
En cuanto al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo paga quien recibe la vivienda. Su regulación es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el importe a pagar varía en función de las exenciones y bonificaciones que se apliquen en cada región. En lo relativo al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, solo se paga en las donaciones y corresponde tributarlo al donante si la vivienda tiene un valor superior a cuando la adquirió.
No obstante, María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, ha explicado que existen dos excepciones por las que puede quedar exento el pago en el IRPF: si se trata de la vivienda habitual del donante y éste tiene más de 65 años o si se queda el usufructo del inmueble y dona solo la propiedad hasta su fallecimiento.
Todo apunta a que el fenómeno seguirá en aumento. "La vivienda seguirá siendo inaccesible para muchos jóvenes y la familia sigue siendo el principal sostén económico en España", reflexiona López.
Calcular cuánto hay que tributar antes de donar
Ante la elevada tributación que pueden llegar a suponer las donaciones, se recomienda calcular esa tributación antes de donar. Asimismo, consideran importante asesorarse de forma adecuada y conservar toda la documentación relevante.
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