Comprar una habitación de hotel, la nueva forma de invertir en el mercado inmobiliario

Que levante la mano quien no ha pensado alguna vez en cómo ganar más dinero. Invertir en mercados financieros, un segundo trabajo, buscar ese nicho de mercado que todavía no está explotado y que reportará beneficios al primero que lo descubra. Cierto es que no es tarea fácil, pero cuántas veces hemos escuchado eso de que "el mundo es para los valientes".

Al toparse de frente por primera vez con la palabra 'condohotel' muchos tendrán que buscar qué significa. Sin embargo, la búsqueda de nuevas formas de inversión para unos, de financiación para otros y de oportunidades ha dado lugar a que en nuestro país aparezca esta novedosa fórmula de explotación hotelera.

Antes de meter las manos en la masa, aclaramos que la palabra 'condohotel' viene de combinar 'condominio' (en Iberoamérica se utiliza para hablar de la comunidad que forman los diferentes propietarios de un inmueble) y hotel.

Para adentrarnos en esta nueva formula contamos con Fernando Herrera-Lasso SEO Manager de Hotel 101 Madrid. Su grupo se ha marcado la ambiciosa meta "de llegar a estar en más de 100 países de aquí al año 2050" y su primera fase de expansión la centran en poner "una primera piedra en la mayor cantidad de países posibles". En España el lugar elegido es Madrid, en la zona de Valdebebas donde las obras están avanzadas y si se cumplen los plazos estarán terminadas para finales de año "y el arranque de operaciones para el primer trimestre de 2026".

Herrera-Lasso explica cómo funcionan los condohoteles. "Un condohotel es una habitación de hotel completamente equipada, sin embargo, la gestión de la operación se encarga de hacerla un operador, pero el propietario siempre tiene su título de propiedad independiente". Y añade: "Este es un producto en el que tú compras tu habitación, esa parte nunca va a cambiar, tú vas a ser el titular de tu habitación, el propietario, con tu escritura pública, con tu referencia catastral, pero tú estás cediendo la explotación al hotel, para que al igual que las otras habitaciones, sea gestionada profesionalmente y tú recibas un ingreso mensual, no solo de tu habitación, sino de todas las habitaciones que tiene el hotel".

¿Qué implica eso de ceder la gestión? Pues que el propietario de la habitación no puede decidir un buen día usar dicha estancia para vivir en ella o explotarla por su cuenta "porque todo el ingreso se suma y se divide de forma exactamente igual entre todos los propietarios del hotel". Otra cosa es que decidas venderla. "Si la quieres vender tienes total libertad, es tu propiedad", asegura Fernando Herrera, eso sí, para venderla hay una condición y es que "la persona que la compra tiene que estar de acuerdo con este modelo de explotación que será quien se encargue de toda la gestión".

Y si ponemos cifras, ¿de qué ganancia estamos hablando? "Todas nuestras habitaciones son iguales, todas tienen el mismo precio, por lo tanto todos los propietarios reciben exactamente la misma parte proporcional. No hay ninguna diferencia ni cuando tu habitación haya estado, más o menos, ocupada durante el mes. Cada propietario recibe exactamente la misma proporción". Exactamente hablamos de un 30% para el propietario y un 70% para el hotel, ¿por qué? Precisamente por esa gestión. "Lo que queremos es que el propietario se desentienda de todo, que tenga una inversión que le de una buena rentabilidad, que tenga un activo que se vaya apreciando por las ubicaciones privilegiadas que tenemos, pero que no se preocupe de nada, ni de administrarlas, ni de los huéspedes, inquilinos etc. El hotel se hace cargo de todos los gastos y costes de la habitación y lo único de lo que tiene que hacerse cargo cada propietario es de pagar su IVI, porque es una propiedad suya. Ningún gasto corre por cuenta del propietario, excepto los impuestos". Con ese 70% que cae en el bolsillo del hotel se pagan los gastos.

Herrera-Lasso insiste: "De toda la facturación de los ingresos brutos el 30% es directamente repartido a los propietarios y con ese 70% que se queda el hotel se hace cargo de todos los gastos. Es muy importante aclarar que ese 30% es de los ingresos brutos, es decir, de la facturación. Antes de deducir cualquier gasto de restar cualquier costo de la facturación total de cada mes, lo primero que se separa es el 30% y se reparte de forma igual entre los propietarios".

¿Cuáles son los inconvenientes que a priori todos los interesados tienen que tener claros? El primero tiene que ver con la legislación, de hecho hay empresas españolas gestionando este tipo de hoteles en zonas de América Central y el Caribe, sin embargo, hasta ahora no había llegado a nuestro país, ya que aunque nunca han estado expresamente prohibidos, el turismo depende de las comunidades autónomas y aunque hay algunas que empiezan a tener regulación muchas otras no. Otro de los 'contras' es la limitación de derecho al uso que ha de dejarse claro para todas las partes en el contrato y como en todas las inversiones el factor riesgo, ya que ese 30% depende del éxito de un negocio que nadie, a priori, puede garantizar para siempre.

Con las cartas sobre la mesa les dejamos tiempo para reflexionar y sacar sus propias conclusiones sobre si se trata o no de una inversión consistente.

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